03.07.2018

Steuertipps für Immobilienbesitzer

Vermietung lohnt sich

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Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, denn die Zinsen sind nach wie vor niedrig und Wohnungen und Häuser gelten als wertbeständige Geldanlage. Zwar steigen die Immobilienpreise, aber auch die Mieten klettern in die Höhe. Es lohnt sich also, auf Mietimmobilien oder vorläufige Vermietung zu setzen und die Steuervorteile zu nutzen. Ein kurzer Überblick.

Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus Vermietung (und Verpachtung) werden steuerlich begünstigt, weil die Nutzungsüberlassung gesellschaftlich erforderlich und gewünscht ist und der Eigentürmer deshalb für seine Aufwendungen entlastet werden soll. Auch die Vermietung an Angehörige ist vollständig begünstigt, sofern die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Kauf, Neu-/Umbau)

Welche AfA Sie steuerlich geltend machen können, hängt vom Alter Ihrer Immobilie ab. Seit 2006 ist für die Anschaffung oder die Herstellung eines Gebäudes nur noch die lineare Abschreibung zugelassen. Die Abschreibung erfolgt in gleichbleibenden Beträgen. Gebrauchte Immobilien und Neubauten werden linear mit jährlich 2 % über 50 Jahre abgeschrieben. Vor 1925 fertiggestellte Altbauten können jährlich mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden.

Die Vorschriften zur AfA gelten jedoch grundsätzlich nur für die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes, nicht hingegen für die anteiligen Anschaffungskosten des Grund und Bodens, da dieser in der Regel nicht abnutzbar ist. Werden der Gebäudewert und der Grundstückswert im Kaufvertrag nicht getrennt ausgewiesen, nimmt das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung vor. Auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums gibt es ein einfaches Berechnungsprogramm, mit dem Immobilienerwerber den angemessenen Kaufpreisanteil für das Gebäude ermitteln können. Nebenkosten der Anschaffung oder Herstellung wie z.B. für Makler, Notar und Grundbucheintragung sind ebenfalls nur berücksichtigungsfähig, soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Renovierung und Modernisierung innerhalb der Dreijahresfrist

Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung oder Herstellung renovieren, modernisieren oder sanieren, heißt es aufzupassen. Diese Kosten können als Werbungskosten sofort oder innerhalb eines Zeitraums von zwei bis fünf Jahren steuerlich geltend gemacht werden, wenn es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt. Das sind Aufwendungen, die einen zeitgemäßen Standard bzw. Komfort (wieder)herstellen und die Nutzfläche nicht erhöhen. Die Abgrenzung zu den abschreibungsfähigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten kann im Einzelfall jedoch sehr schwierig sein. Als Faustregel gilt: Es handelt sich um Erhaltungsaufwendungen, sofern sie netto die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten laut Kaufvertrag nicht übersteigen.

Nach der Dreijahresfrist

Es lohnt sich, bei einer renovierungsbedürftigen Immobilie erst einmal drei Jahre zu warten, bevor man eine umfangreiche Renovierung, Modernisierung oder Sanierung vornimmt. Danach können diese Kosten sofort und vollständig als Werbungskosten abgeschrieben oder auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Während der ersten drei Jahre sollte man den notwendigen Erhaltungsaufwand also möglichst im Rahmen der 15%-Grenze halten.

Werbungskosten für laufende Vermietung

Aufwendungen für die laufende Unterhaltung und Verwaltung einer Mietimmobilie, z.B. Versicherungen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, Kontoführungsgebühren, Hausverwalterkosten, Kosten für Zeitungsannoncen, Anwaltsgebühren oder Bürokosten können alljährlich vollständig in der Steuererklärung steuermindernd geltend gemacht werden. Auch bei einem vorübergehenden Wohnungsleerstand dürfen Sie Werbungskosten abziehen. Dann müssen Sie aber Ihre Vermietungsabsicht nachweisen, z. B. durch Anzeigen in der Zeitung oder im Internet oder durch die Beauftragung eines Maklers.

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